Экономика Кипра в значительной степени зависит от сектора недвижимости, так как Кипр имеет один из самых высоких уровней владения недвижимостью в Европе, а также обладает значительным рынком домов для летнего отдыха. Начиная с 2014 года, улучшения, зафиксированные в экономических показателях страны, также отразились на секторе недвижимости. В последние годы интерес к недвижимости на Кипре неуклонно растет, поэтому многие проекты в сфере недвижимости находятся в стадии строительства и являются интересным сектором для инвестиций иностранцев и местных жителей.

Наша практика:

Наша компания имеет большой опыт и занимается всеми вопросами, связанными с недвижимостью, включая сделки купли-продажи и переговоры, вопросы по коммерческой и жилой недвижимости. Рынок недвижимости Кипра быстро развивается и расширяется, и возможности для инвестиций находятся на пике. Очень важно и настоятельно рекомендуется воспользоваться услугами юристов по недвижимости, которые имеют достаточный опыт и знания кипрского законодательства и процедур в сфере недвижимости.

Наша компания может помочь и сопровождать Вас на протяжении всей процедуры покупки, чтобы убедиться, что она проходит гладко и с максимальной защитой интересов клиента. Мы готовы подойти к каждому новому клиенту с особой заботой и вниманием к личным / финансовым потребностям и требованиям. Наши услуги охватывают все города Кипра, включая Лимассол, Никосию, Пафос, Ларнаку и Айя-Напу.

Направления услуг:

• Комплексная проверка перед покупкой недвижимости;
• Составление договоров о бронировании недвижимости, консультации по порядку действий;
• Проект или проверка договоров купли-продажи недвижимости;
• Подготовка доверенности на покупку или продажу недвижимости;
• Разрешение на приобретение недвижимости иностранцами;
• Услуги земельного кадастра;
• Передача подарков на недвижимость между членами семьи;
• Консультации и подготовка договоров аренды;

Свяжитесь с нами, чтобы получить бесплатную личную консультацию и узнать о наших услугах по конкурентоспособной цене.

Введение в Закон о Недвижимом Имуществе Кипра

Правовая система Кипра основана на британских требованиях, поскольку Кипр был британской колонией до 1960 года. Кроме того, с вступлением в ЕС кипрское право собственности, законы и постановления о недвижимости были приведены в соответствие с законами и постановлениями Европейского Союза.

Основное законодательство: Закон о недвижимом имуществе на Кипре (владение, регистрация и оценка)

Кипрский закон о недвижимом имуществе был принят в 1946 году, и он рассматривается как краеугольный камень недвижимого имущества на Кипре. Он касается всех вопросов, связанных с владением, регистрацией, распоряжением и оценкой недвижимого имущества в рамках кипрской Системы Регистрации Земель, в рамках которой недвижимое имущество определяется, оформляется, признается и оценивается.

Департамент регистрации земельных участков

Покупатели недвижимости на Кипре будут полностью защищены в отношении покупки недвижимости, так как любая информация, касающаяся объекта их планируемой покупки, может быть отслежена в записях Департамента до самого момента завершения сделки. После сделки договор купли-продажи или передача права собственности так же регистрируется в регистрационной книге земельных участков.

Передача договора купли-продажи в Департамент регистрации земельных участков дает покупателю право добиваться конкретного выполнения условий договора и, следовательно, зарегистрировать право собственности на имя покупателя, как только будут выданы правоустанавливающие документы.

Покупка недвижимости на Кипре гражданами ЕС

В соответствии с имущественным правом на Кипре гражданам ЕС не требуется разрешение на покупку недвижимости на Кипре. Граждане ЕС имеют равные права с гражданами Кипра и могут приобретать недвижимость без каких-либо ограничений и могут регистрировать на свое имя столько объектов недвижимости, сколько хотят.

Покупка недвижимости на Кипре иностранцами (не являющимися гражданами ЕС)

Граждане стран, не входящих в ЕС, имеют право приобретать недвижимость на Кипре, но им следует обратиться за разрешением зарегистрировать ее на свое имя. Это заявление подается в Районный офис города, где находится имущество, после подписания договора купли-продажи. Разрешение предоставляется всем добросовестным покупателям, и эта процедура в настоящее время является лишь формальностью.

Разрешение на покупку недвижимости на Кипре иностранцами (не киприотами или гражданами ЕС) допускается с некоторыми ограничениями, которые применяются для каждой семьи (мужа и жены). Ограничение составляет две единицы из нижеприведенного списка:

• Квартира или дом.
• Вилла на строительной площадке или земельном участке площадью не более 4 014 м2.
• Земельный участок площадью не более 4 014 кв.м. при условии, что в скором времени владельцем будет построена резиденция для проживания.
• Разрешение на приобретение земли для других типов недвижимости (таких как офисы, развлекательные, промышленные и пр.) предоставляется при определенных условиях, таких как процент иностранного участия в схеме, фактическая сумма иностранных инвестиций и другие государственные правила.

Процедура покупки недвижимости на Кипре

Шаг 1. Тщательная проверка

После выбора недвижимости очень важно, чтобы адвокат провел полную проверку объекта недвижимости, которая в первую очередь включает:

• Выяснение в Департаменте регистрации земельных участков, есть ли какие-либо ипотеки или обременения на имуществе, и если есть, адвокат организует так называемый отказ от права, который является очень важным документом и который ставит ваш договор купли-продажи выше любого существующего обязательства продавца перед банком в отношении данной собственности.
• Обсуждение условий оплаты.
• В случае если объект находится в стадии строительства, проверка, что все необходимые разрешения на проектирование и строительство были получены и что архитектурные планы и спецификации прилагаются к контракту.
• В случае покупки земельного участка, проверка зоны застройки (сколько квадратных метров вы можете застроить), соответствия предполагаемого использования, любых запланированных зданий разрешенным, а также возможности подключения объекта к инженерному обеспечению.

Шаг 2. Депозит за бронирование и соглашение

• После подписания соглашения о бронировании и оплаты депозита за бронирование объект снимается с продажи на определенный период времени, пока не будет подготовлен договор купли-продажи и стороны будут готовы завершить сделку.
• Депозиты за бронирование варьируются в зависимости от цены имущества и обычно составляют 1-2% от цены продажи.

Шаг 3. Договор купли-продажи

• Как только все предварительные шаги выполнены, покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи.
• Если покупатель находится за границей, вся процедура может быть осуществлена по доверенности, которая может быть подписана и заверена на Кипре или за границей в Посольстве или Консульстве Кипра или заверена нотариусом и печатью апостиля.
• После подписания договора адвокат обращается в так называемый Совет Министров для получения разрешения на покупку недвижимости (это требуется для покупателей-не киприотов и является простой формальностью, как упоминалось выше).

Шаг 4. Регистрация договора купли-продажи в Департаменте регистрации земельных участков

• Когда договоры подписаны, юрист-представитель покупателя доставляет подписанные договоры для постановки печати в Департамент внутренних доходов. Гербовые сборы оплачиваются по каждому договору на покупку недвижимости в зависимости от цены покупки (см. ниже).
• Когда подписанные договоры заверены печатью, покупатель (или его адвокат, или представитель) должен доставить их в Департамент регистрации земельных участков для подачи / регистрации для дальнейших действий.
• Земельное управление ставит печать на договоре и записывает его в Реестр земельных участков. Это обеспечивает право собственности покупателя до выдачи правоустанавливающих документов.

Шаг 5. Передача правоустанавливающего документа

• Если у продавца есть свидетельство о праве собственности на имущество, передача свидетельства о праве собственности на имя нового владельца может быть осуществлена немедленно. Как правило, это происходит при покупке вторичного (перепродаваемого) объекта.
• Если объект недвижимости является новым, в большинстве случаев продавец (застройщик) не имеет отдельного документа о праве собственности на объект. До этого времени право собственности покупателя гарантируется путем регистрации договора купли-продажи в Департаменте регистрации земельных участков.

Налоги и сборы при продаже и покупке недвижимости на Кипре

Гербовый сбор

Каждый договор купли-продажи недвижимости на Кипре облагается гербовым сбором следующим образом:

Первые €5.000	0
От €5.001 – до €170.000	1.5‰
Свыше €170.000	2‰

Комиссия за передачу недвижимости

Сборы, взимаемые Департаментом земельных угодий и топографических замеров с покупателя за передачу недвижимого имущества, составляют:

Рыночная стоимость	Ставка	Текущая ставка 50%
Первые €85.000	3%	1.5 %
От €85.001 до €170.000	5%	2.5%
Свыше €170.000	8%	4%

i. Вышеуказанная комиссия за передачу не применяются, если сумма транзакции облагается НДС.

ii. В настоящее время комиссия снижена на 50%.

НДС

НДС по ставке 19% уплачивается при продаже новых объектов недвижимости.

Вторичная недвижимость освобождена от уплаты НДС.

Сниженная ставка НДС 5% при приобретении основного и постоянного места жительства на Кипре.

• Любой человек, который покупает первое место для постоянного проживания на Кипре, может подать заявку на сниженную ставку НДС в размере 5%.
• Сниженная 5% ставка НДС применяется к первым 200 кв.м, в то время как для оставшихся квадратных метров применяется стандартная ставка НДС.
• Квадратные метры для начисления НДС включают только внутренние крытые площади и не включают крытые веранды или другие области.
• Требуется, чтобы недвижимость использовалась в качестве основного места жительства на Кипре в течение следующих 10 лет, сдача ее в аренду не допускается.

НДС на земельные участки под застройку

НДС по стандартной ставке 19% на куплю-продажу земли, предназначенной под застройку. НДС взимается в тех случаях, когда участок продается для возведения одной или нескольких построек, а купля-продажа относится к экономической или хозяйственной деятельности человека.

Отметим, что купля-продажа земли не облагается НДС в случаях, когда купля-продажа является случайной сделкой.

Кипрский налог на прирост капитала (CGT)

Кипрский налог на прирост капитала взимается (когда продажа не облагается подоходным налогом) по ставке 20% на прибыль от продажи недвижимого имущества, расположенного на Кипре, включая прибыль от продажи акций компаний, которые непосредственно владеют данной недвижимостью.

Освобождение от налога при сделках с недвижимостью

Следующие виды сделок с недвижимым имуществом не облагаются налогом на прирост капитала:

• Земли или земельные участки со зданиями, приобретенными в период с 16 июля 2015 года по 31 декабря 2016 года, освобождаются от данного налога (при соблюдении определенных условий) при их продаже.
• Переводы, возникающие в связи со смертью.
• Подарки, сделанные родителями ребенку или между мужем и женой или между родственниками до третьей степени. Подарки компании, акционерами которой являются члены семьи дарителя.
• Подарки семейной компании своим акционерам.

Расчеты налога на прирост капитала на Кипре

Расходами, которые вычитаются из валовой выручки от отчуждения (продажи) недвижимого имущества, является стоимость его приобретения и улучшения, скорректированные с учетом инфляции до даты продажи на основе индекса потребительских цен на Кипре.

Расходы, связанные с приобретением и продажей недвижимого имущества, также вычитаются при соблюдении определенных условий, например, комиссии агентства недвижимости, комиссии за перевод денежных средств, юридические сборы.

Освобождение от налога на прирост капитала

Физические лица могут вычесть из значения прироста капитала следующее:

• Продажа особняка (при соблюдении определенных условий) 85 430 евро
• Продажа сельскохозяйственных угодий фермером 25 629 евро
• Любая другая транзакция 17 086 евро

Примечание. Вышеуказанные пункты являются пожизненными освобождениями, при этом общая максимальная сумма за всю жизнь составляет 85 430 евро.